La construcción de viviendas públicas en España ha experimentado una transformación significativa a lo largo de las décadas. Desde su auge en la década de los 60, caracterizada por la construcción masiva de viviendas sociales, hasta la actualidad, donde la construcción de viviendas públicas se ha convertido en una construcción residual. En este artículo, nos proponemos analizar la evolución de la construcción de viviendas públicas en España, destacando los cambios legislativos, las nuevas tendencias arquitectónicas y los cambios sociales que han influido en este proceso. A través de una visión retrospectiva, buscaremos entender cómo se ha llegado a la situación actual y qué lecciones se pueden extraer para mejorar la política de vivienda en nuestro país.
La construcción de viviendas públicas en España: un pasado glorioso y un presente incierto
Una parte importante del parque inmobiliario construido en España desde el año 1960 hasta el ejercicio 2023 han sido viviendas protegidas, las conocidas como VPO. Sin embargo, el ritmo de edificación ha ido disminuyéndose con el paso de los años. Y si no hay VPO, ¿cuál es la respuesta a la crisis de precios que se vive en la actualidad?
El mercado, junto con los agentes políticos, se están dirigiendo hacia otro modelo de producto, que pueda responder a las necesidades habitacionales de las rentas media-bajas. Es decir, la vivienda asequible, tanto para comprar como para alquilar.
La evolución de la vivienda protegida en España
Un informe sobre las políticas públicas de vivienda publicado por el sindicato Comisiones Obreras (CCOO) analiza la evolución de las casas protegidas y asegura que los años dorados para la construcción de VPO se situaron entre 1960 y 1979. En ese periodo se construyeron 5,4 millones de residencias, de las que 3,4 millones (el 63%) fueron protegidas.
Con la llegada de la democracia, la construcción de VPO se mantuvo en porcentajes altos, pero a partir de 1990 su peso comenzó a reducirse de manera exponencial debido a un ritmo de construcción anual menor y un aumento de la vivienda de uso libre. Entre 1980 y 2023 se terminaron 11,8 millones de viviendas y de esta cifra, apenas 2,7 millones fueron viviendas protegidas, un 23%.
La 'estocada final' a la VPO se produjo durante la burbuja inmobiliaria de principios de los años 2000, etapa en la que llegó a alcanzar solo una de cada diez viviendas que se construían, un 10%. Tras un breve repunte en los años inmediatamente posteriores a la crisis de 2008, en los que este tipo de edificaciones ganó un peso relativo debido a la debacle del mercado libre, a partir de 2012 desaparece la garantía pública de financiación de la vivienda protegida, lo que condujo a la VPO a los porcentajes inferiores al 10% que ocupa en la actualidad.
El modelo VPO en España
La apuesta de las políticas públicas, según recoge el informe de CCOO, ha sido por la vivienda privada a precio limitados. El Estado con este modelo facilitaba la compra de viviendas a la mayor parte de la sociedad, las cuales pasaban a ser propiedad de los inquilinos pasado un tiempo determinado (cinco o diez años normalmente).
De esta forma los ciudadanos podían acceder al mercado de la compraventa o alquiler y extraer una plusvalía basada en los bajos precios de la vivienda protegida que adquirieron en su momento. Este proceso de conversión de VPO a vivienda privada ha ido minando poco a poco el stock público, según relata el informe, que añade que cada año se venden o enajenan entre 40.000 y 50.000 viviendas protegidas.
Así, desde el año 2000, más de 765.000 viviendas protegidas se han privatizado. Como consecuencia de ello, España es uno de los países de la Unión Europea con el parque de vivienda pública más bajo, de aproximadamente 300.000 inmuebles.
La vivienda asequible, una nueva apuesta
El debate dentro del sector inmobiliario defiende dar un nuevo impulso a la construcción, pero ¿qué tipo de vivienda se quiere construir? El propio informe de CCOO señala que en este momento el esfuerzo hipotecario real para comprar una vivienda se ha incrementado sustancialmente y supera sistemáticamente el 30%, restringiendo el acceso a la vivienda.
“Lo que en los años 80 y 90 del siglo XX era el techo de esfuerzo en las últimas dos décadas, se ha convertido en el suelo”. Este esfuerzo compara el precio de los créditos hipotecarios según el momento con los ingresos salariales medios a lo largo la duración de un préstamo de 20 años.
Según continúa el informe del sindicato, el sector inmobiliario ha reorientado su actividad hacia segmentos del mercado de mayor rentabilidad. Esto ha provocado una disminución en el volumen de viviendas construidas, pero con precios significativamente más altos, lo que las hace accesibles solo para un sector reducido de la población con ingresos elevados.
Hay una demanda de rentas medias-bajas que no está siendo cubierta por los altos precios y la vivienda asequible es la respuesta que el sector está planteando ante este dilema. Se trata de un concepto más amplio en el que se encuadran tanto las VPO más tradicionales (con un peso muy pequeño y manteniendo el límite de tiempo para la titularidad pública), pero también contratos de colaboración público-privada en los que la construcción y gestión de la venta o alquiler de las viviendas, a precios más bajos que los del mercado, pasan directamente a manos de entidades privadas, reduciendo el papel público solamente a la financiación.
Precisamente la financiación pública es la pata fundamental para el impulso de la vivienda asequible, según considera el sector inmobiliario, que se reunió en Barcelona durante el foro internacional The District, y que abordó directamente este asunto.
Juan Gómez-Vega, managing director y responsable del sur de Europa en Deutsche Finance International, aseguró que “el 1% del presupuesto público es lo que necesitamos para construir estas viviendas, o lo que es lo mismo, 7 millones de euros al año de los 700.000 millones gastados el año pasado.
Aunque su peso es aún muy pequeño, distintos proyectos de vivienda asequible están asentando nuevas bases para el acceso a la vivienda, como es el caso del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, o el reciente anuncio del presidente de la Generalitat de Cataluña, Salvador Illa, que aseguraba la construcción de 50.000 viviendas públicas para 2030.
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