Tendencia emergente: En las cinco ciudades más pobladas de España, el pago del alquiler supera al de la hipoteca

Tendencia emergente: En las cinco ciudades más pobladas de España, el pago del alquiler supera al de la hipoteca

En un giro inesperado en el mercado inmobiliario español, un estudio reciente ha revelado que, en las cinco ciudades más pobladas del país, el pago del alquiler ha superado al de la hipoteca. Esta tendencia emergente ha generado un gran interés en el sector, ya que hasta hace unos años, la opción de comprar una vivienda era la más común entre los españoles. Sin embargo, la situación económica actual, unida a la escasez de viviendas disponibles y el aumento de los precios, ha llevado a que más y más personas opten por alquilar en lugar de comprar. A continuación, se analizarán las razones detrás de este cambio y sus implicaciones en el mercado inmobiliario español.

La crisis del alquiler en España: pago del alquiler supera al de la hipoteca en las ciudades más pobladas

La crisis de precios y oferta en el mercado del alquiler ha dejado de ser un problema que afecte únicamente a los colectivos más vulnerables. Un hogar de renta media tiene que hacer un esfuerzo económico mayor para pagar el alquiler que para hacer frente a la cuota de la hipoteca en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza, las cinco ciudades con más población.

En el caso de las dos primeras capitales, una familia con ingresos medios incumplirá además la recomendación del Banco de España (BdE) de no superar el límite del 30% de sus ingresos al pago de la vivienda tanto si decide comprar como si opta por alquilar un inmueble. En Zaragoza ese porcentaje se aproxima al 25% en el caso del alquiler y no llega al 20% entre quienes adquieren una vivienda en propiedad.

Una cuestión de precio y espacio

Si las tasas de esfuerzo son ya de por sí elevadas en el caso de un hogar medio, la situación se agrava en el caso de los jóvenes que con una renta media quieran acceder a una vivienda en cualquiera de esas ciudades. Es una cuestión de precio, pero también acaba siéndolo de espacio. Con los pisos disparados, un joven de renta media no podrá optar a una vivienda en propiedad de más de 30 metros para poder ceñirse a las recomendaciones de la entidad. Si el piso tuviera 45 metros cuadrados ese mismo joven tendría que destinar al alquiler la mitad de sus ingresos.

Los cálculos se incluyen en un estudio que Marina Asensio y Javier Serrano, de Analistas Financieros Internacionales (AFI), han elaborado para Funcas, la Fundación de las Cajas de Ahorros, y toman como referencia las cuotas hipotecarias y de alquiler en función del precio por metro cuadrado de una vivienda tipo de 90 metros en cada una de esas ciudades.

La lucha por el alquiler: una misión imposible para los jóvenes

Con una oferta escasa y unos precios prohibitivos en relación con los ingresos, el acceso a una vivienda se ha convertido prácticamente en una misión imposible para los jóvenes. Estadística constata cómo el porcentaje de hogares entre 16 y 29 años donde el cabeza de familia ha adquirido su vivienda principal se ha desplomado más de 18 puntos porcentuales desde principios de siglo. Ha pasado del 47,7% en 2004 al 29% en 2023.

La escalada de precios en las grandes ciudades ha hecho mella en este grupo de población, que se ha mudado a estas zonas en busca de oportunidades de empleo. En 2022, más de un tercio de las personas entre 20 y 34 años (35,7%) vivía en áreas funcionales de las cinco mayores ciudades españolas, dos puntos y medio más que en 2012, en plena crisis financiera y de deuda.

Precios disparados y salarios estancados

Así y, pese a que el salario real de los jóvenes apenas ha variado desde 2010, en ese mismo período los precios de los alquileres se han disparado un 8,9% en Madrid y un 24,6% en Barcelona. Las cosas no han sido más fáciles para aquellos que han intentado acceder a una vivienda en propiedad. En su caso, al reto que supone acumular el capital necesario para hacer frente al pago de la entrada se ha añadido desde 2021 la subida acelerada de los tipos de interés aplicada por el Banco Central Europeo (BCE) para atajar la inflación, que contribuyó a encarecer de forma notable el crédito.

A esos costes de financiación más elevados se suma la competencia: la de los extranjeros que invierten en ‘ladrillo’, pero también la de los residentes que ya disponen de una vivienda en propiedad y que suponen alrededor de la mitad de las transacciones totales.

Un diagnóstico desalentador

El diagnóstico que hacen los economistas de AFI sobre la situación del mercado inmobiliario en las cinco mayores ciudades españolas toma como referencia última los datos de 2023. En lo que llevamos de 20214 la falta de oferta de inmuebles en alquiler se ha agravado -en parte por las dudas generadas con la nuevas Ley de Vivienda y en parte por el auge de los pisos turísticos y de alquiler de temporada.

Al mismo tiempo, los precios de los arrendamientos han marcado nuevos máximos históricos. Ese nuevo techo se alcanzó a lo largo del segundo trimestre, el último para el que existen datos. El precio de los arrendamientos se situó de media en 1.106 euros en España, aunque con diferencias notables entre territorios. Si en Baleares la renta mensual tocó los 1.602 euros de media, en el caso de Extremadura no llegó a sobrepasar los 553 euros, de acuerdo con el barómetro elaborado por el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos.