Un año ha pasado desde la entrada en vigor de la ley de vivienda, una normativa que pretendía estabilizar los precios en el mercado inmobiliario. Sin embargo, según los expertos, el objetivo principal de esta ley sigue sin cumplirse. A pesar de las medidas implementadas para controlar la especulación y frenar el alza de precios, los datos muestran que el costo de la vivienda sigue siendo inaccesible para muchos ciudadanos. La situación es especialmente crítica en áreas urbanas, donde la demanda de viviendas asequibles sigue superando con creces la oferta. En este contexto, se vuelve a poner en duda la eficacia de la ley para proteger los derechos de los inquilinos y garantizar el acceso a una vivienda digna.
La ley de vivienda cumple un año sin lograr estabilizar precios
La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, en el pleno del Senado (archivo). Carlos Lujan / EP
Hace justo un año, el Senado dio luz verde definitiva a la ley de vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023. La norma prometía facilitar el acceso a la vivienda y garantizar por igual en toda España el derecho recogido en el artículo 47 de la Constitución, limitando las subidas de los alquileres y protegiendo a los inquilinos más vulnerables, entre otros puntos.
Un año después.
Un año después, la llave para poner en marcha una parte importante de la ley impulsada por el Gobierno de coalición está en manos de las comunidades, que en su mayoría se resisten a aplicarla. Mientras tanto, el precio de la vivienda no deja de crecer y sigue suponiendo una carga asfixiante para muchas familias.
Zonas tensionadas
La medida estrella de la ley aprobada en la pasada legislatura son las denominadas zonas tensionadas, con las que se busca identificar los puntos donde el acceso a la vivienda es más complicado para desplegar en ellos medidas específicas. Esta consideración puede aplicarse en aquellas áreas donde el coste medio de la vivienda supera el 30% de la renta media de los hogares (incluyendo la hipoteca o el alquiler y gastos asociados como la luz o el gas) o bien donde el precio de la vivienda haya crecido en los cinco últimos años al menos tres puntos por encima de la inflación.
Aplicación limitada
Por el momento, solo Cataluña ha activado estas prerrogativas al solicitar la declaración de zona tensionada en 271 municipios de su territorio -no sin polémica, ya que la Generalitat ha llevado el índice estatal de precios a la Audiencia Nacional para pedir que se aplique de forma simultánea junto a otra referencia elaborada a nivel autonómico-. Las comunidades gobernadas por el PP han subrayado que no van a hacer uso de estas herramientas para abordar el problema de la vivienda, dado que consideran que limitar el precio de los alquileres sería un error. Tampoco las tres regiones dirigidas por el PSOE han dado el paso.
Índice de precios del alquiler
En la práctica, un año después de la aprobación de la ley de vivienda, la norma solo ha provocado cambios en las condiciones de los nuevos contratos de alquiler en menos de un tercio de los municipios de Cataluña. Obliga a tomar como referencia o bien el contrato del inquilino anterior o bien la horquilla de precios prevista en el índice estatal en las nuevas firmas cuando la vivienda sea propiedad de un gran tenedor o se incorpore al mercado por primera vez en cinco años.
Tope del 3%
En cambio, lo que sí se aplica en todas las comunidades es el tope del 3% para la actualización anual de las cuotas del alquiler en 2024. No obstante, este porcentaje es transitorio hasta que el Instituto Nacional de Estadística (INE) diseñe un nuevo índice que a partir de 2025 sustituya al IPC como tope para las subidas anuales. Este indicador todavía no está preparado.
Impacto sobre la oferta
El sector inmobiliario se ha mostrado contrario a las limitaciones de los precios y al grueso de medidas introducidas por la norma, a las que achacan la reducción de la oferta. La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) calcula que el volumen de viviendas en el mercado del alquiler ha caído más de un 30% desde la entrada en vigor de la ley y, en consecuencia, los precios han crecido más de un 12%.
Oferta de alquiler de temporada
La oferta de alquiler de temporada se dispara a espaldas de la ley de vivienda y bajo sospechas de fraude. El presidente de la FAI, José María Alfaro, explica esa merma de la oferta por el miedo de los pequeños propietarios ante la falta de seguridad jurídica, lo que, a su juicio, ha provocado una progresiva e importante fuga de alquiler habitual hacia otras modalidades como el vacacional o el de temporada.
Precio de la vivienda
Según los datos del Colegio de Registradores, entre el primer trimestre de 2023 y el mismo período de 2024, los pisos se han encarecido de media en España un 1,9% hasta llegar el metro cuadrado hasta los 1.984 euros. Aunque el alza es moderada respecto a las subidas de los años anteriores, al poner la lupa la foto cambia. Las diferencias entre comunidades son significativas.
Críticas y reflexiones
A la ley de vivienda se le achacan todos los males de este mercado imperfecto que tenemos tanto en el régimen de compra como en el de alquiler, lamentó hace unos días el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, en el Congreso. Parece que todo comenzó hace un año con la ley de vivienda y que no hay una realidad previa que fue la que abocó precisamente a la conformación de la ley, ironizó, recordando las limitaciones de la norma y reconociendo la magnitud de la problemática.
Desafíos pendientes
A escasos días de que se cumpliera el aniversario de la ley, el Tribunal Constitucional ha avalado recientemente el grueso de la norma aprobada en la pasada legislatura. Pese a desestimar buena parte del recurso de inconstitucionalidad presentado por la Junta de Andalucía, la corte de garantías sí anuló el artículo referido a la vivienda protegida. No obstante, el paso de la ley por el Constitucional va para largo, ya que hay otros siete recursos pendientes.
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