En un contexto de estabilidad económica y lenta recuperación, el mercado inmobiliario experimenta un nuevo aliciente. Según los últimos datos del Índice de Precios de Viviendas, el tipo de interés de las nuevas hipotecas se ha moderado hasta alcanzar un 3,5%, lo que supone un mínimo de 14 meses. Esta tendencia favorable se traduce en una mayor accesibilidad para aquellos que desean adquirir una vivienda, lo que puede impulsar la demanda y reactivar el mercado inmobiliario. A continuación, se presentará un análisis más detallado de esta tendencia y sus implicaciones en el mercado.
Tipo de interés de las nuevas hipotecas se modera y marca mínimos de catorce meses
El Banco Central Europeo (BCE) ha cumplido con las expectativas y ha consumado la bajada de los tipos de interés, lo que ha dado paso a una reconfiguración del mercado hipotecario. La banca española se ha adelantado a este movimiento con rebajas en el coste de los préstamos, lo que ha repercutido en un recorte del tipo medio de las nuevas operaciones hasta mínimos de catorce meses.
Según los últimos datos del Banco de España (BdE), el tipo medio de las nuevas operaciones se ha mantenido estable en abril, apenas remontando una centésima y cerrando en el 3,5%. Esto se debe a la estrategia comercial seguida desde el arranque de 2024, que busca abaratar las hipotecas como tendencia dominante.
La guerra comercial en el mercado hipotecario
El movimiento ha sido especialmente significativo en el caso de los préstamos destinados a vivienda a tipo fijo, así como en los mixtos, en los que la guerra comercial ha sido más pronunciada. La mayoría de los bancos se han sumado a este giro con el objetivo de posicionarse antes de que la demanda comience a remontar.
Desde BBVA hasta entidades de corte doméstico como Bankinter, Banco Sabadell, Unicaja o CaixaBank, y firmas exclusivamente online como ING o Coinc (Bankinter), han realizado modificaciones en su escaparate. Como resultado de esta incipiente guerra, en el mercado ya hay hipotecas fijas con intereses inferiores al 3%, siempre que se cumplan los requisitos para beneficiarse de las bonificaciones.
La demanda comienza a remontar
El volumen de nueva producción hipotecaria ha repuntado durante el mes de abril a 5.778 millones, la cantidad más elevada del año y un umbral mensual inédito desde julio de 2022, cuando la financiación empezó a encarecerse. Aunque mantiene la distancia con respecto a los 6.527 millones que marcó en ese momento, en el marco del mejor año para la compraventa de vivienda desde 2009.
No obstante, el saldo vivo crediticio sigue en mínimos de 2006 al no lograr colocarse por encima de los 500.000 millones. Se trata de una barrera clave para el sector si quiere mantener el crecimiento del margen de intereses en los próximos ejercicios en los que no contarán con la repreciación de la cartera como vector.
El futuro del mercado hipotecario
Los seis grandes bancos confían en que la demanda embalsada comience a aflorar y el número de solicitudes hipotecarias experimenten un incremento. Todo apunta a que la banca seguirá afinando su ofensiva comercial, especialmente, ahora que el BCE ha aflojado el paso.
La trayectoria del euríbor será la que marque el paso en el mercado hipotecario. Sin embargo, los analistas prevén que el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España no registre caídas significativas hasta que tenga lugar un recorte sucesivo de las tasas de referencia del precio del dinero.
Además del coste de pedir prestado, uno de los hándicaps para que la concesión de hipotecas remonte está en la oferta disponible en el parqué inmobiliario, que es inferior a la demanda. Un estudio elaborado por Fotocasa recoge un agravamiento de este desequilibrio, que ha desembocado en un aumento del precio de la vivienda.
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